近日，在朝阳区潘家园街道松榆西里小区内，一场简朴郑重的签约仪式，为两栋老楼按下管理的“重启键”。建筑面积7543平方米、居住着119户居民的松榆西里26、27号楼，是北京众多老旧小区的一个缩影。基础设施老化、服务缺失曾是这里难以破解的治理困局。首开城运集团天岳恒潘家园分公司与小区物业管理委员会，正式签订物业服务合同，标志着这个失管多年的老旧小区迈入了规范化、市场化物业管理的新阶段。
在超大城市治理体系中，推动物业服务全面覆盖，构建市场化、专业化的长效管理机制，是提升城市精细化管理水平的重要一环。北京市《物业管理条例》《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025-2027年）》等政策相继出台，为破解老旧小区管理难题指明了方向。作为市属国企，首开天岳恒管理物业面积超2800万平方米，服务37万余户居民，其中多为老旧小区。首开天岳恒以一系列生动实践，探索着具有首都特点的老旧小区长效治理新路径。
以“服务先行”叩开市场之门
老旧小区普遍面临规模小、收费低的双重困境，硬件老化的同时，观念转变更为艰难。长期的低费甚至免费管理，使部分居民对市场化物业缺乏认知。对此，首开天岳恒的策略清晰而坚定：服务先行，用实效赢得信任。
在老旧小区签订市场化物业服务合同前，首开服务早已“润物细无声”地走进居民身边。“原物业公司撤场导致小区失管，我们作为国企主动担当作为，先从清扫垃圾、修剪绿植、维修公共设施等一桩桩实事干起来，让居民感受到专业服务的存在。”朝阳区将台街道芳园南里西区项目经理说。在海淀区羊坊店街道，面对老旧小区占比高达90%、收费意识淡薄的局面，首开天岳恒创新设置“驻街经理”，与社区合署办公，提供“一站式”响应。持续的规范化服务，逐渐融化了观念的坚冰，为市场化机制打开了通道。
“构建党建引领框架下的规范化物业服务，让居民感受到身边的变化，再‘问需于民’并制订贴近居民实际的物业服务方案，通过签订质价相符的物业服务合同，实现老旧小区物业服务市场化，同时，强化物业服务与社区治理相融合，逐步实现共建共享共治是建立长效机制的必由之路。”首开天岳恒公司相关负责人说。依法将服务纳入法治化、市场化轨道，是实现“有人管、有付费、有服务”可持续发展的前提。
“社物联动”凝聚治理合力
老旧小区治理不能靠物业单打独斗。首开天岳恒在实践中，着力推动物业服务与基层社会治理体系深度融合，构建治理共同体。在西城区陶然亭街道姚家井小区，“物业+服务中心”里，社区工作人员与物业项目经理并肩而坐。居民办事、报修，实现一站响应。这种“社物融合”的治理模式，通过组织共建、机制共联、资源共享，实现了从简单叠加到系统整合的深刻转变，释放出“1+1>2”的聚合效应。
在朝阳区平房乡青年路建材经贸小区，长期存在的停车难问题，经物业主动对接社区并反复协调后，通过将小区外28个路侧停车位纳入统一管理，得到有效缓解。在丰台区和义街道，面对多产权小区的停车混乱局面，首开天岳恒在街道引领下垫资安装智能道闸，以规范管理的实效赢得居民信任，最终推动业主大会表决通过，建立起长效机制，实现从“无”到“治”的良性循环。
从“基础保障”到“美好生活共建”
面对居民多元化、精细化需求，首开天岳恒以“物业+”为核心战略，将服务视角从“物”延伸到“人”，推动物业服务进家庭。
东城区天坛街道是探索老旧小区长效治理的一个生动实践。这里不仅完成了物业全覆盖攻坚，更构建了一个温暖的社区服务生态圈：“物业+养老”温暖夕阳，设立“四好鲜厨”便民食堂，试点使用智能机器人烹制适合老人的健康餐食，日送餐百余份；引入适老APP终端，将服务送到老人指尖；打造“物业+安全”智慧守护体系，设立消防前置站，与消防支队联动，缩短火警响应时间，建立应急图像响应站，提升突发事件处置效率；“物业+治理”高效协同，建立街道、社区、物业三方每周会商机制，将矛盾化解在基层。
与此同时，首开天岳恒成立了“物业服务创新工作室”，通过每月收集金点子，引入法律、健康、养老等社会资源组建“战略联盟”，对可行创意实行项目制管理。从社区普法调解到健康义诊，再到丰富邻里文化活动，“物业+”服务精准触达“最后一百米”，显著增强了社区黏性。
“我们理解的‘经营’，是在满足居民多元需求的同时，拓展合规渠道，反哺基础服务，实现社会效益与经济效益的平衡，这才是长效之道。”首开天岳恒公司相关负责人表示。从提供服务到赋能生活，企业的探索归根结底是将国企特有的物业优势、组织优势，切实转化为社区治理的效能优势与民心优势。